Kauf einer Immobilie beim Notar

Sie wollen eine Immobilie (z.B. ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung) kaufen oder verkaufen. Nach dem Gesetz ist ein solcher Kaufvertrag nur wirksam, wenn er vor einem Notar geschlossen (genauer: beurkundet) wird.

Welche Informationen braucht der Notar und wie sind die weiteren Abläufe?

Die Abläufe lassen sich in drei Bereiche einteilen:

1. Erstellung des Entwurfs durch den Notar. Dazu benötigt er Informationen darüber, was gekauft gekauft wird und zu welchen Konditionen.

2. Es erfolgt die Beurkundung des abgestimmten Kaufvertrages.

3. Der Kaufvertrag wird vom Notar abgewickelt. 

Welche Informationen benötigt der Notar, um einen Vertragsentwurf erstellen zu können?

Er muss wissen, wer verkauft. Ist es eine Person? Sind es mehrere Personen, z.B. Ehegatten, die eine Immobilie verkaufen?

Parallel dazu die Frage: Wer kauft? Eine Person alleine? Oder erwerben Sie die Immobilie zum Miteigentum mit Ihrem Ehegatten?

Dann muss klar sein, was gekauft wird. Bei einer Immobilie würde dem Notar zunächst die Angabe genügen, ob es sich z.B. um eine Eigentumswohnung, Bauland oder ein bereits mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück handelt. Wo ist diese Immobilie gelegen, d.h. Ort, Straße, Hausnummer? Anhand dieser Angaben kann der Notar in das zugehörige Grundbuch Einsicht nehmen und hieraus die Daten in den Entwurf übernehmen.

Es müssen die Konditionen des Kaufvertrages im übrigen klar sein. Das wäre insbesondere der Kaufpreis und auch, ob weitere Gegenstände übernommen werden, z.B. eine Einbauküche. Letzteres könnte interessant sein für die Grunderwerbssteuer. Diese entfällt nämlich grds. nur auf den Grundbesitz der übernommen wird, aber nicht etwa auf eine Einbauküche.

Was macht der Notar, bevor er einen Beurkundungstermin anberaumt? Er fertigt den Entwurf des Kaufvertrages und übersendet diesen den Parteien.

Im Entwurf finden Sie die Bezeichnung des Kaufobjektes, den Kaufpreis und alle sonstigen Konditionen, die Sie im Vorweg miteinander abgestimmt haben.

Der Vertrag ist - und das ist wichtig - so gestaltet, dass keine der Vertragsparteien in eine sog. ungesicherte Vorleistung tritt.

Was ist eine ungesicherte Vorleistung?

Wenn Sie Verkäufer sind, möchten Sie sichergestellt haben, Ihr Eigentum so lange zu behalten bis Sie den Kaufpreis erhalten haben. Das wird im Vertrag auch so geregelt.

Umgekehrt möchten Sie als Käufer die Sicherheit haben, wirklich Eigentümer der Immobilie zu werden, sobald Sie den Kaufpreis entrichtet haben. Nun könnten Sie aus Sicht der Käufers in Bedrängnis geraten, wenn der Verkäufer „böse“ wird, nach der Beurkundung zu einem weiteren Notar geht und die Immobilie nochmals verkauft und so fort. Wer ist am schnellsten beim Grundbuchamt und als Erster als neuer Eigentümer eingetragen? Damit das nicht passiert wird der Notar darauf achten, dass für Sie als Käufer eine sog. Eigentumsvormerkung eingetragen wird im Grundbuch. Das ist die Sicherheit für den Käufer, dass dieser auch wirklich Eigentümer der Immobilie wird und ihm kein anderer zuvor kommt.

Nun zum zweiten Baustein des Immobilienkaufs, dem Beurkundungstermin.

Wie läuft dieser ab? 

Zunächst prüft der Notar, dass die Anwesenden wirklich diejenigen sind, für die sie sich ausgeben, d.h. er prüft deren Personalausweise.

Anschließend wird der gesamte Vertragstext vom Notar verlesen und erläutert. Der Vertragstext wird auch dann verlesen, wenn Sie ihn bereits eingehend selbst studiert haben und etwaige Fragen im Vorweg mit dem Notar geklärt haben. Das Verlesen der Vertragsurkunde ist ein ganz wesentlicher Bestandteil des gesamten Beurkundungsverfahrens und dient insbesondere der Fehlerkontrolle.

Etwaige Fragen können noch geklärt oder Änderungen vorgenommen werden.

Ansonsten wird der Vertrag, am Ende angelangt, von den Vertragsparteien und dem Notar unterzeichnet.

Damit wäre der Vertrag dann beurkundet.

Es folgt der dritte Abschnitt, der sich an den Beurkundungstermin anschließt.

Zunächst wird den Parteien des Kaufvertrages für Ihre Unterlagen eine beglaubigte Abschrift des Vertrages übersandt.

Dann arbeitet der Notar „Stück für Stück“ den Kaufvertrag und die dortigen Regelungen ab.

Der Notar sorgt dafür, dass zugunsten des Käufers eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Das Eigentum am Grundbesitz wird damit für den Käufer reserviert.

Der Notar wendet sich an das Finanzamt und schickt diesem eine Kopie des Kaufvertrages. Das führt dazu, dass die Grunderwerbssteuer festsetzt wird. Dem Käufer ist anzuraten, die Steuer zügig zu entrichten. Denn nur dann erhält der Notar die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes. Diese ist - einfach formuliert - die Quittung dafür, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt worden ist. Die Bescheinigung muss der Notar dem Grundbuchamt vorlegen. Nur dann kann der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Was macht der Notar weiter?

Er schreibt die Gemeinde an und bitte diese um eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung. Denn Gemeinden haben nach dem Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht. Es muss klar sein, dass dieses Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird, da der Käufer sonst nicht Eigentümer werden kann. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung besteht ein solches gemeindliches Vorkaufsrecht übrigens nicht.

Dann schreibt der Notar im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechtsgläubiger an. Was bedeutet dies? Im Grundbuch stehen regelmäßig Grundschulden oder Hypotheken. Warum sind diese dort eingetragen? Diese beruhen darauf, dass der Verkäufer seinen damaligen Erwerb der Immobilie selbst mittels einer Bank finanziert hatte und diese eine Absicherung des Kredites im Grundbuch verlangte. Die im Grundbuch aber jetzt noch eingetragenen Grundpfandrechte möchte und soll der Käufer natürlich nicht übernehmen. Vielmehr müssen diese Belastungen im Grundbuch gelöscht werden, damit der Käufer lastenfreien Grundbesitz erhält. Auch darum kümmert sich der Notar.

Wenn die vom Notar zu überwachenden Voraussetzungen erfüllt sind, stellt er den Kaufpreis fällig und informiert die Vertragsparteien. Der Käufer hat dann den Kaufpreis zu zahlen, regelmäßig aber nicht in voller Höhe an den Verkäufer, sondern ggf. Teilbeträge an dessen Bank, zu deren Gunsten die Sicherheiten im Grundbuch eingetragen sind.

Die Zahlung des Kaufpreises lässt sich der Notar vom Verkäufer bestätigen. Sobald die Bestätigung ihm vorliegt, veranlasst er beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums.

Der „normale“ Kaufvertrag wäre damit abgewickelt.

Ergebnis: Der Verkäufer (bzw. dessen bisher noch im Grundbuch eingetragene Bank) hat den Kaufpreis erhalten. Der Käufer ist im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen; frühere Grundschulden sind gelöscht.