Wenn mehrere Personen eine Immobilie erwerben wollen, können sie dies etwa in Bruchteilsgemeinschaft tun, so dass z.B. vier Personen zu je 1/4 Eigentümer werden. Möglich ist aber auch, dass die Personen beim Erwerb eine sog. BGB-Gesellschaft (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, GbR) gründen und dann diese Gesellschaft die Immobilie kauft. Eigentümerin der Immobilie ist dann die Gesellschaft.
Der BGH hat insoweit im Zusammenhang mit dem Mietrecht eine interessante Entscheidung getroffen. Die Frage war, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine Immobilie vermietet hat, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, etwa für Familienmitglieder der Gesellschafter aussprechen darf.
Worum ging es?
Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus vier Gesellschaftern. Diese Gesellschaft hatte eine Immobilie erworben und vermietet. Im September 2013 kündigte die Gesellschaft das Mietverhältnis und begründete dies damit, dass die Tochter eines Gesellschafters die Immobilie für eigene Wohnzwecke benötigt.
Der BGH hält diese Eigenbedarfskündigung für begründet (Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15, veröffentlicht u.a. in NJW 2017, 547).
Die nach ihrem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnittene Vorschrift des § 573 II Nr. 2 BGB, in der die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung geregelt sind, ist auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts „entsprechend“ anzuwenden. Der Zweck der Kündigungsregelung besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung den Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigung zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis zu geben, bei Vorliegen eines triftigen Grundes, sich aus dem Mietverhältnis lösen zu können.
Die Entscheidung des BGH ist erfreulich. Das Modell des Erwerbs von Immobilien in Gesellschaft bürgerlichen Rechts bleibt damit weiter aktuell.
Ob der BGH bei Gesellschaften mit einer großen Zahl von Gesellschaftern ähnlich entscheiden würde, bleibt aber offen!
