Wohnungsrecht: Das müssen Sie wissen

In vielen Übergabeverträgen behalten sich die Übergeber ein Wohnungsrecht an der Immobilie vor.

Beispiel:

Vater und Mutter sind Eigentümer eines Grundstücks, das mit einem großen Wohnhaus bebaut ist. Der Sohn möchte gerne die Immobilie übernehmen und das Obergeschoss renovieren. Die Eltern entschließen sich daher, sie ihm zu übertragen. Damit sie selbst aber weiterhin die Wohnung im Erdgeschoss nutzen können, behalten sie sich ein Wohnungsrecht vor. Es wird ein notarieller Übergabevertrag geschlossen, im Zuge dessen Abwicklung der Sohn als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Zugleich wird im Grundbuch das Wohnungsrecht für die Eltern verzeichnet.

Manchmal ist es auch so, dass ein Lebensgefährte den anderen absichern will und ihm/ihr daher ein Wohnungsrecht gewähren möchte.

Ein Wohnungsrecht kann zu Lebzeiten des Eigentümers bestellt werden oder mittels eines Testaments - also von Todes wegen - einer bestimmten Person vermacht werden. 

Das Wohnungsrecht gibt die Befugnis, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes (also einige Räume) unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen zu dürfen. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 1093 BGB. Das ist das sog. dingliche Wohnungsrecht.

Das (dingliche) Wohnungsrecht wird im Grundbuch eingetragen. Damit sichert es den Wohnungsberechtigten etwa für den Fall ab, dass die Immobilie vom Eigentümer verkauft wird oder dieser in Insolvenz gerät. Wenn wenn der Eigentümer stirbt, bleibt das Wohnungsrecht bestehen.

Wichtig ist insoweit, dass es möglichst an erster Rangstelle im Grundbuch steht. Hat sich bereits zuvor eine Bank etwa mittels einer Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen, wird das Wohnungsrecht erst im Rang danach eingetragen. Einen Vorrang wird die Bank aus eigenem Sicherungsinteresse dem Wohnungsberechtigten im Regelfall nicht geben. Zahlt der Eigentümer nicht mehr auf seinen Kredit und die Bank lässt die Immobilie zwangsversteigern, kann das nachrangige Wohnungsrecht untergehen.

Im Gegensatz zum dinglichen Wohnungsrecht kann einer Person auch rein schuldrechtlich die Befugnis eingeräumt werden, eine Immobilie oder einen Teil von dieser zu nutzen. Man spricht dann von einem schuldrechtlichen Wohnrecht. Der Nachteil liegt beim Vergleich mit dem dinglichen Wohnungsrecht auf der Hand: Es wird nicht im Grundbuch eingetragen, so dass die damit verbundene Absicherung fehlt.

Aus Sicht des Eigentümers bedeutet ein Wohnungsrecht, dass sich seine Immobilie nur schwer verkaufen lässt. Ein Erwerber will den Grundbesitz regelmäßig selbst nutzen und die Immobilie zur freien Verfügung haben. Vor einem Verkauf sollte der Eigentümer daher mit dem Wohnungsberechtigten sprechen, ob dieser bereit ist, sein Wohnungsrecht - z.B. gegen Zahlung einer zu verhandelnden Abfindung - aufzugeben. Der Eigentümer muss wissen: Einen Verzicht auf das Wohnungsrecht kann er rechtlich nicht erzwingen. 

Eine inhaltlich weitergehende Alternative zum Wohnungsrecht kann ein Nießbrauch sein. Beim Nießbrauch stehen dem Berechtigten auch Erträge zu, etwa aus einer Vermietung. Der Nießbraucher kann also die Wohnräume vermieten - anstatt sie selbst zu bewohnen - und die Miete für sich "kassieren". Weitere Informationen zum Nießbrauch finden Sie hier.

Statt eines (dinglichen) Wohnungsrechts kann eine sog. (beschränkte persönliche) Dienstbarkeit in Betracht kommen, wenn der Berechtigte an den Wohnräumen das Nutzungsrecht nicht unter Ausschluss des Eigentümers erhalten soll, sondern nur ein Recht zur Mitbenutzung. Manche sprechen dann von einem Mitbenutzungsrecht oder bloßem "Wohnrecht". Gesetzlich geregelt ist die Dienstbarkeit in § 1090 BGB.

Wie könnte ein Muster-Text bei einem bloßen Mitbenutzungsrecht lauten?

Herr M räumt Frau F auf deren Lebenszeit die beschränkte persönliche Dienstbarkeit an seinem im Grundbuch von ... Blatt ... eingetragenen Grundbesitz ein, diesen nebst Gebäude und Anlagen gleichberechtigt neben M zu Wohnzwecken mitzubenutzen. M bewilligt und F beantragt die Eintragung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch.

Die Vereinbarung muss notariell beglaubigt werden, damit eine Eintragung im Grundbuch erfolgen kann.

Nein.

Da es sich bei einem Wohnungsrecht um kein Mietverhältnis handelt, ist auch keine Miete zu zahlen. Das Wohnungsrecht ist damit grundsätzlich unentgeltlich.

Etwas anders gilt dann, wenn dies zwischen dem Wohnungsberechtigten und dem Eigentümer vereinbart worden ist.

Der Wohnungsberechtigte hat auch die sog. gewöhnliche Unterhaltung zu tragen.

• Zur „gewöhnlichen Unterhaltung“ gehören z.B. Schönheitsreparaturen, aber auch z.B. die Erneuerung zerbrochener Fensterscheiben.
  
  
• Zu „außergewöhnlichen“ Reparaturen oder Erneuerungen sind jedoch weder der Wohnungsberechtigte noch der Eigentümer verpflichtet. Außergewöhnlich wäre z.B. der Wiederaufbau des Hauses oder die Erneuerung der Elektroinstallation. 

Es empfiehlt sich, hier Vereinbarungen zu treffen.

 Ein Wohnungsrecht kann aus mehreren Gründen erlöschen:

• Aufgabe (Verzicht)
• Tod
• Ausübung des Wohnungsrechts tatsächlich oder rechtlich dauernd ausgeschlossen

Mit dem Tod des Wohnungsberechtigten erlischt das Wohnungsrecht (§§ 1093, 1090 II, 1061 BGB).

Stirbt der Eigentümer, so ist dies ohne Einfluss auf das Wohnungsrecht. Dessen Erben als (neue) Eigentümer haben dann das Wohnungsrecht weiter zu gewähren.

Der Wohnungsberechtigte kann auf das Wohnungsrecht verzichten, also dieses aufgeben. Da es aber um ein Recht an einem Grundstück - hier das Wohnungsrecht - geht, müssen einige Formalitäten eingehalten werden. Die Löschung muss im Grundbuch erfolgen (§ 875 BGB). Dazu bedarf es eines Antrages des Grundstückseigentümers und einer Löschungsbewilligung des Wohnungsberechtigten - und zwar in notarieller Form. Bloße Erklärungen etwa per eMail oder in sog. privatschriftlicher Form (also nicht notariell beglaubigt) genügen nicht. 

Da der Berechtigte die Wohnung nicht nutzen muss, erlischt das Wohnungsrecht nicht, wenn er z.B. aus beruflichen Gründen einen Umzug vornehmen muss oder des schöneren Wetters wegen ins Ausland gehen will.

Eine Zerstörung des Gebäudes bewirkt dann, wenn der Wiederaufbau dauernd unmöglich ist, ebenfalls ein Erlöschen des Wohnungsrechts.

Der BGH sieht in einem Verzicht auf ein Wohnungsrecht eine Schenkung (BGH, Urteil vom 20.10.2020, X ZR 7/20). Daher kann ein Verzicht auf ein Wohnungsrecht kann bei einer späteren Verarmung des Verzichtenden zu Rückforderungsansprüchen führen.

Nachfolgend ein Video zu diesem Thema mit einem wichtigen Tipp.

Ein Wohnungsrecht kann nur dann gekündigt werden, wenn dies als Inhalt des Rechts ausdrücklich vereinbart ist (BGH, Urteil vom 11.03.2016, V ZR 208/15). Das ist regelmäßig nicht der Fall.

Eine (analoge) Anwendung der Vorschriften über die Kündigung von sog. Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund (§§ 314, 543 BGB) scheidet gleichfalls aus (BGH, a.a.O).  Denn das Wohnungsrecht ist  ein sog. dingliches Recht, bei dem es sich gerade um kein Dauerschuldverhältnis (wie dies z.B. beim Mietverhältnis der Fall ist) handelt. 

Auch wenn die Ausübung eines Wohnungsrechts eine unzumutbare Belastung darstellt, die der Grundstückseigentümer nicht hinnehmen muss, besteht grundsätzlich nicht die Verpflichtung zur (entschädigungslosen) Aufgabe des Wohnungsrechts (so der BGH, a.a.O.)

Stattdessen kommt aber die Verpflichtung des Wohnungsberechtigten in Betracht, das Recht auf Verlangen des Grundstückseigentümers nicht mehr selbst, sondern durch Überlassung an Dritte auszuüben. Denn § 1020 BGB bringt die Verpflichtung des Berechtigten zum Ausdruck, bei der Ausübung einer Dienstbarkeit die Interessen des Grundstückseigentümers tunlichst zu schonen; ein Wohnungsrecht ist ein Sonderfall einer (beschränkt persönlichen) Dienstbarkeit.

Sofern der Eigentümer das Wohnungsrecht einer Person (z.B. einem Kind) geschenkt hat und sich dieses später in unzumutbarer Weise verhält, kann ein Widerruf der Schenkung in Betracht kommen.

So sieht § 530 BGB vor, dass eine Schenkung widerrufen werden kann, wenn sich der Beschenkte durch eine "schwere Verfehlung gegen den Schenker oder einen nahen Angehörigen des Schenkers groben Undanks schuldig macht". Insoweit nach der Rechtsprechung körperliche Misshandlungen oder schwere Beleidigungen genügen.

Nun muss differenziert werden zwischen einer „objektiven Unmöglichkeit“ und einem „subjektiven Ausübungshindernis“. Eine objektive Unmöglichkeit wäre etwa bei einer Zerstörung des Gebäudes und einem dauernd unmöglichen Wiederaufbau gegeben. Ein pflegebedingter Umzug in ein Heim beruht allein auf der Person des Wohnungsberechtigten und ist damit ein subjektives Ausübungshindernis, das nicht zum Erlöschen des Rechts führt.

Das Wohnungsrecht würde aber bei einem Umzug ins Pflegeheim erlöschen, wenn dieser Fall im Übergabevertrag berücksichtigt, also geregelt, worden ist. Die Regelungsmöglichkeiten sind vielfältig. 

Schwierig wird die Löschung, wenn der Wohnungsberechtigte inzwischen geschäftsunfähig ist. Auch hierzu kann eine besondere Regelung in den Übergabevertrag aufgenommen werden. Sonst müsste ein gerichtlicher Betreuer um die Löschungsbewilligung gebeten werden.

Hatte der Wohnungsberechtigte eine Vertrauensperson in notarieller Form bevollmächtigt (Vorsorgevollmacht), kann der Bevollmächtigte die Löschungsbewilligung beim Notar unterzeichnen.

Enthält der Übergabevertrag hingegen keine Regelung zum Thema, dann wird es schwierig:

Der BGH hat bereits im Jahr 2009 einen Anspruch des Grundstückseigentümer auf eine Vertragsanpassung wegen eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ verneint. Die Begründung lautet knapp: Es ist allgemein bekannt, dass nicht jede Person bis zu seinem Tod in seiner häuslichen Umgebung verbleiben kann. Ein Anspruch auf eine Vertragsanpassung kommt aber nur unter der Voraussetzung in Betracht, dass sich die Umstände unvorhergesehen geändert haben - woran es dann fehlt.

Muss der Grundstückseigentümer an den Wohnungsberechtigten, der nun dauerhaft in einer Pflegeeinrichtung lebt und sein Wohnungsrecht nicht mehr ausüben kann, einen Ersatz (zum Beispiel eine Geldrente) leisten?

Der BGH lehnt zwar einen Geldanspruch in Höhe des Sachwerts des Wohnungsrechts (also entsprechend einer Miete) ab. Der Eigentümer kann jedoch verpflichtet sein, ersparte Sachleistungen zu erstatten (z.B. Heizung, Strom, Wasser).

Klarstellend sollte im Übergabevertrag eine Regelung aufgenommen werden.

Es stellt sich häufig die Frage, ob der Sozialhilfeträger, für den inzwischen in einer Pflegeeinrichtung lebenden und mit Sozialleistungen unterstützten Wohnungsberechtigten das Wohnungsrecht geltend machen kann.

Nach richtiger Auffassung ist dies nicht der Fall.

Für den Schuldner des Wohnungsrechts, also dem Eigentümer, darf sich keine Verschlechterung seiner Leistungspflicht ergeben. Die Überlassung der Wohnräume ist nur an den ursprünglichen Wohnungsberechtigten gerichtet, der – sofern ihm dies im Vertrag nicht ausdrücklich gestattet wird – nicht befugt ist, die Räume anderen Personen zu überlassen, also diese zu vermieten. Ein Sozialhilfeträger kann sich daher keine bessere Position als der ursprünglich Wohnungsberechtigte verschaffen und folglich die Wohnung nicht statt seiner an andere Personen vermieten.

Bei einem Altenteil sieht die rechtliche Situation anders aus.

Wesentlich für ein Altenteil ist, dass der Übergeber seine wirtschaftliche Lebensgrundlage (z.B. einen Hof) auf den Übernehmerals folgender Generation überträgt und im Gegenzug eine Versorgung erhält. Regelmäßig gehört hier ein Wohnungsrecht dazu.

Hier gibt es landesrechtliche Sonderregeln, in Niedersachsen etwa die Vorschrift des § 16 Nds. AGBGB. Dort ist geregelt, dass dem Altenteiler (also dem Berechtigten) bei seinem Wegzug eine Geldrente zusteht. Deren Höhe bemisst sich nach dem „geschätzten Wert der Vorteile, die der Schuldner dadurch erlangt, dass er von der Verpflichtung zur Überlassung der Wohnung … befreit wird“.

Schenkt eine Person einer anderen etwas, kommt eine Schenkungssteuer in Betracht. Dies kann auch bei einem Wohnungsrecht, das der Eigentümer an seiner Immobilie einer anderen Person einräumt, der Fall sein. Für die Steuer macht es jedoch einen Unterschied, wer die Zuwendung erhält, also z.B.

• Ehegatte
• Kind
• Enkel
• Eltern, Großelten
• Geschwister, Neffen, Nichten, Schwiegerkind etc.
• übrige Personen, z.B. Lebensgefährte, Freunde, Onkel/Tante

Die Höhe der Steuer hängt von mehreren Daten ab:

• Wert des Erwerbs (hier des Wohnungsrechts)
• Steuerklasse
• Freibetrag

Beispiel für eine lebzeitige Zuwendung:

Ein Paar lebt seit vielen Jahren zusammen. Der Mann ist Eigentümer von zwei Immobilien. Er bestellt zu Gunsten seiner 50-jährigen Lebensgefährtin an einer der beiden Immobilien ein Wohnungsrecht. 

Wie lässt sich die Schenkungssteuer (vereinfacht) berechnen?

1. Wert des Wohnungsrechts

Zunächst ist der Wert des Wohnungsrechts zu ermitteln. Dies geschieht anhand des Lebensalters der Frau zum Zeitpunkt der Zuwendung und deren sich danach ergebenden statistischer Lebenserwartung. Diese Lebenserwartung ist mit einem sog. Kapitalisierungsfaktor verknüpft.

Im Beispiel betrug im Januar 2018 die statistische Lebenserwartung einer Frau im Alter von 50 Jahren genau 34,23 Jahre. Der mit diesem Wert einhergehende Kapitalisierungsfaktor beträgt 15,693.

Mit diesem Faktor ist der Jahreswert der Wohnungsnutzung zu multiplizieren. Sofern ein monatlicher Wohnwert von 500 EUR im Beispiel angenommen wird, ergäbe sich folgende Rechnung:

12 x 500 EUR x 15,693 = 94.158 EUR.

Dies ist der Wert des Erwerbs.

2. Steuerklasse

Nun kommt es auf die Steuerklasse an. Da es sich um eine nichteheliche Lebensgemeinschaft handelt, ist die Frau als "Dritte" in Bezug auf den Schenker anzusehen. Sie hat daher die Steuerklasse III. Wären beide miteinander verheiratet, ergäbe sich die Steuerklasse I.

3. Freibetrag

Der Freibetrag der Lebensgefährtin als Person der Steuerklasse III beträgt 20.000 EUR und der Steuersatz hier 30%.

4. Ergebnis

Folglich unterfallen

94.158 EUR - 20.000 EUR = 74.158 EUR

der Steuer. Das sind immerhin 22.247,40 EUR.

Wird das Beispiel dahin abgeändert, dass das Wohnungsrecht ein Kind des Eigentümers oder der Ehegatte erhält, würden keine Steuern anfallen. Das Kind hat einen Freibetrag von 400.000 EUR und der Ehegatte sogar in Höhe von 500.000 EUR.

Zuwendung von Todes wegen

Ein Wohnungsrecht kann nicht nur zu Lebzeiten des Eigentümers bestellt werden. Möglich ist auch, ein Wohnungsrecht zu vermachen. Hierzu bedarf es einer Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag). Es fällt dann keine Schenkungs-, sondern Erbschaftssteuer an. Die Vorschriften dazu sind gleich. Hinsichtlich der Bewertung des Wohnungsrechts wird auf den Zeitpunkt des Erwerbs abgestellt, hier also auf den Tod des Erblassers. Da der Wohnungsberechtigte dann älter ist als heute, wird der Wert des Wohnungsrechts - im Vergleich zu einer heutigen Zuwendung - aufgrund einer dann geringeren Lebenserwartung des Erwerbers und eines geringeren Kapitalisierungsfaktors geringer sein, folglich auch die zu zahlende Erbschaftssteuer. 

Teuer werden kann ein Wohnungsrecht für eine(n) Lebensgefährten/in. Denn hier gilt nur ein allgemeiner Erbschaftsteuerfreibetrag von 20.000 EUR. Seien Sie daher vorsichtig, wenn Sie in Ihrem Testament Ihre Partnerin / Ihren Partner mittels eines Wohnungsrechts absichern wollen, nach Ihrem Tod die Wohnung oder das Haus weiter bewohnen zu können.

Beispiel:

Ein Vater ist Eigentümer einer Immobilie. Er überträgt seinen Grundbesitz im Wege einer vorweggenommenen Erbfolge auf seinen Sohn. Im Übergabevertrag behält sich dabei an der Wohnung im Erdgeschoss ein Wohnungsrecht vor.

Auch in diesem Beispiel kann eine Schenkungssteuer anfallen.

Angesichts des Freibetrages des Kindes von 400.000 EUR kann eine Schenkungssteuer entstehen, wenn der Wert der Immobilie diesen Betrag übersteigt oder das Kind innerhalb der letzten 10 Jahre bereits weitere Schenkungen vom Vater erhalten hat. Denn in diesem Zeitraum erfolgte Schenkungen werden zusammengerechnet.

Das vom Vater vorbehaltene Wohnungsrecht würde aber als Belastung den steuerlichen Erwerb des Sohnes schmälern. Der Wert des Wohnungsrechts würde also vom Wert der ihm geschenkten Immobilie abgezogen werden. Dass kann je nach Situation dazu führen, dass keine oder eine geringere Schenkungssteuer anfällt.

Nein. Das Wohnungsrecht ist unpfändbar (§§ 851 I, 857 I ZPO). Daher hat ein Insolvenzverwalter auf das Wohnungsrecht auch keinen Zugriff.

Anderes gilt jedoch bei einem sog. erweiterten Wohnungsrecht. Wurde also die Überlassung der Ausübung des Wohnungsrechts an Dritte vereinbart, ist dieses Recht pfändbar. Der Pfändungsgläubiger kann dann den Überlassungsbegünstigten benennen.

Ebenso pfändbar ist das Wohnungsrecht, wenn dies an der eigenen Immobilie bestellt worden ist. Vergleiche dazu unten Wohnungsrecht an der eigenen Immobilie.

Zwar gibt es den Spruch „Geschenkt ist geschenkt. Wiederholen ist gestohlen“. Er passt aber nicht auf alle Situationen.

Dazu ein Fall: M überträgt im Jahr 1995 ihr Hausgründstück auf ihren Sohn S. Dabei behält sie sich an der Immobilie ein Wohnungsrecht vor. Viele Jahre später, konkret im Jahr 2006, verarmt die M und erhält Sozialhilfe für die Unterbringung in einem Pflegeheim. Der Sozialhilfeträger wendet sich an S und fordert eine Herausgabe des Wertes des übertragenen Grundstücks.

Verarmt ein Schenker, kann er das Geschenk unter Umständen wieder zurückfordern. Die gesetzliche Bestimmung im Schenkungsrecht lautet dazu:

„Soweit der Schenker nach der Vollziehung der Schenkung außerstande ist, seinen angemessenen Unterhalt zu bestreiten und die ihm seinen Verwandten, seinem Ehegatten, seinem Lebenspartner oder seinem früheren Ehegatten oder Lebenspartner gegenüber gesetzlich obliegende Unterhaltspflicht zu erfüllen, kann er von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenkes nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern.“ (§ 528 I 1 BGB).

Grundsätzlich handelt es sich um einen Anspruch des Schenkers. Sozialleistungsträger können diesen Rückforderungsanspruch aber auf sich überleiten und anstelle des Schenkers geltend machen. Sofern der Schenker einen Betreuer hat, kann es zu dessen Aufgaben gehören, eine Rückforderung geltend zu machen.

Liegt die Schenkung länger als 10 Jahre zurück, ist das Rückforderungsrecht ausgeschlossen (§ 529 BGB).

In dem obigen Fall war die Schenkung vor mehr als 10 Jahren erfolgt. Hier stellt sich die Frage, ob das Wohnungsrecht einem Beginn der Frist entgegensteht, also die 10-Jahres-Frist rechtlich noch nicht verstrichen ist.

Das Sozialamt vertrat dazu die Auffassung, die Frist habe überhaupt nicht zu laufen begonnen, da sich die Mutter ein Wohnungsrecht vorbehalten und so die Nutzungen des Hauses nicht entbehrt habe. Insoweit stützte sich die Behörde auf die Rechtsprechung des BGH im Erbrecht. Dort gibt es bei sog. Pflichtteilsergänzungsansprüchen ebenfalls eine 10-Jahres-Frist (§ 2325 III BGB), deren Beginn durch ein vollumfängliches Wohnungsrecht verhindert wird. Es folgte ein Prozess vor dem Landgericht, das der Klage des Sozialamtes stattgab. 

Der BGH beendete den Rechtsstreit und verneinte im Rückforderungsrecht. Das Schenkungsrecht und der Rückforderungsanspruch wegen einer Verarmung des Schenkers verfolge eine andere Zielrichtung als der Schutz von Pflichtteilsberechtigten im Erbrecht. Im Schenkungsrecht habe der Vorbehalt oder die Einräumung des Wohnungsrechts keinen Einfluss auf den Beginn der 10-Jahres-Frist.

Die Entscheidung des BGH vom 19.07.2011, X ZR 140/10, lautet zusammengefasst:

„Der Beginn der in § 529 Abs. 1 Fall 2 BGB vorgesehenen Zehnjahresfrist wird nicht dadurch gehindert, dass sich der Schenker an dem verschenkten Grundstück ein lebenslanges Nutzungsrecht vorbehält."

Der Pflichtteil sichert bestimmten Personen (z.B. Ehegatten, Kindern) eine Mindestteilhabe am Nachlass des Verstorbenen zu.

Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB).

Weiter kann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch bestehen, der sich auf alle vom Erblasser gemachten Schenkungen bezieht (§ 2325 BGB).

Dazu zwei Beispiele:

Deutlich wird damit der Zweck des Pflichtteilsergänzungsanspruchs: Dem Pflichtteilsberechtigten soll nicht dadurch seine "Mindestteilhabe" genommen werden können, dass der Erblasser zu Lebzeiten seine Vermögenswerte verschenkt.

Die Schenkung, die für den Ergänzungsanspruch maßgeblich ist, schmilzt jedoch über einen Zeitraum von 10 Jahren ab. So ist es in § 2325 Abs. 3 BGB geregelt.

Grundsätzlich ist es daher so, dass Schenkungen, die z.B. vor 15 Jahren erfolgt sind, den Pflichtteil nicht mehr ergänzen. Ist die Schenkung z.B. 5 Jahre vor dem Tod erfolgt, wird sie nur noch zu 50% berücksichtigt. 

Hatte der Erblasser z.B. wenige Monate vor seinem Tod seinem Kind an seiner Immobilie ein Wohnungsrecht (unentgeltlich) eingeräumt, dann handelte es sich um eine Schenkung, die zu einer Pflichtteilsergänzung führt.

War das Wohnungsrecht früher als vor 10 Jahren bestellt worden, dann scheidet aufgrund der verstrichenen 10-Jahres-Frist eine Pflichtteilsergänzung aus.

Hatte sich der Erblasser z.B. im Rahmen eines Übergabevertrages ein Wohnungsrecht vorbehalten, ist bei der Frist genau aufzupassen. 

Die genannte 10-Jahres-Frist, nach der grundsätzlich keine Pflichtteilsergänzung mehr erfolgen kann, beginnt zwar grundsätzlich mit Vollendung des Eigentumsübergangs, also bei einer Immobilie mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Hinzukommen muss aber, dass der Schenker nicht nur sein Eigentum an den Beschenkten "verliert", sondern der diesem zugewendete Gegenstand auch wirtschaftlich aus dem Vermögen des Schenkers ausgegliedert worden ist. Der Schenker muss - so formuliert die Rechtsprechung - den "Genuss" der Sache (z.B. der Immobilie) infolge der Schenkung auch tatsächlich entbehren und nicht bloß formal.

Was bedeutet das?

Rechtlich schwierig ist die Situation dann, wenn der Schenker sich nur an einem Teil der Immobilie ein Wohnungsrecht vorbehält. 

Hier kommt es stets auf den Einzelfall an

Der BGH hatte den Beginn der 10-Jahres-Frist in einem Fall bejaht, in dem sich der Übergeber an einer von drei Etagen eines übertragenen Wohnhauses ein Wohnungsrecht vorbehalten hatte.

In dem betreffenden Urteil (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15) heißt es:

"Besteht das im Wohnungsrecht verankerte Ausschließlichkeitsrecht nur an Teilen der übergebenen Immobilie, so ist der Erblasser - anders als beim Vorbehalt eines Nießbrauchs - mit Vollzug des Übergabevertrages nicht mehr als "Herr im Haus" anzusehen".

Sie können Ihre Partnerin oder Ihren Partner mittels eines Wohnungsrechts absichern. Dabei muss aber gut aufgepasst werden, um keine (bösen) Überraschungen zu erleben. Das Video zeigt die Problematik und Lösungsmöglichkeiten.

Nach Auffassung des LG Fulda (Urteil vom 8. Februar 1989 – 2 S 143/88) steht dem Eigentümer gegenüber dem Wohnungsberechtigten ein Recht zur Besichtigung der Wohnung nicht zu.

Das Gericht betont, dass der Wohnungsberechtigte das Recht zur Ausübung seines Wohnungsrechts "unter Ausschluss des jeweiligen Eigentümers" hat (§ 1093 BGB). Zwar kann der Eigentümer verlangen, dass der Zustand der Wohnung auf seine Kosten durch Sachverständige festgestellt wird (§§ 1093, 1034 BGB). Ein Anspruch auf eine Besichtigung der Wohnung, um eigene Feststellungen zu treffen, lasse die Vorschrift jedoch nicht erkennen.

Das Landgericht Fulda verneint in seinem Urteil auch die §§ 1042, 1044 oder 242 BGB als Anspruchsgrundlage. Ein Zurückgreifen auf das einem Vermieter zugebilligte Besichtigungsrecht sei beim Wohnungsrecht ebenfalls nicht möglich.

Typisch ist, dass ein Wohnungsrecht an einer fremden Immobilie besteht.

Kann der Eigentümer einer Immobilie für sich selbst ein Wohnungsrecht bestellen?

Ja, das ist möglich.

Jedoch sollte damit nicht die Vorstellung verbunden sein, sich etwa für Fälle der Zwangsvollstreckung oder einer Insolvenz erfolgreich abzusichern. Denn nach der Rechtsprechung des BGH ist in diesem Fall das Wohnungsrecht pfändbar und unterliegt damit auch dem Zugriff eines Insolvenzverwalters (BGH, Beschluss vom 02.03.2023, V ZB 64/21).

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