Eines werden Sie aber vermutlich nicht wollen: dass der Grundbesitz, den Sie Ihrem Kind schenken wollen, später in "fremden" Händen landet.

Aber wie könnte das passieren?

Der Beschenkte, also z.B. Ihr Sohn, könnte die Immobilie nach der Übertragung einfach verkaufen. Ist Ihr Sohn selbständig und braucht für sein Unternehmen einen Kredit, könnte die Bank ihn drängen, die Immobilie als Sicherheit zur Verfügung zu stellen, also eine Grundschuld zu bestellen; kann er den Kredit dann nicht mehr bedienen, ginge die Immobilie zur Versteigerung. Denkbar wäre auch, dass er aus anderen Gründen „pleite“ geht und z.B. Insolvenz oder - wenn die Einkünfte nicht mehr reichen - „Hartz IV“ beantragen muss. Auch dann besteht die Gefahr, dass die Immobilie verwertet wird. Schließlich wäre vorstellbar, dass der Beschenkte stirbt und zuvor überhaupt nicht mehr an sein vor vielen Jahren errichtetes Testament gedacht hat, in dem er seinen favorisierten Fussballverein zum alleinigen Erben eingesetzt hat.

Sie müssen über diese Möglichkeiten offen miteinander sprechen. 

Die dargestellten Szenarien können schlicht dadurch vermieden werden, dass Sie sich ein Rückforderungsrecht bei der Übertragung vorbehalten. 

Denkbar wäre, dass Sie sich ein freies Rücktrittsrecht vorbehalten und daher nach der Übertragung die Immobilie jederzeit zurückfordern könnten.

Ein solches freies Rücktrittsrecht kann aber steuerlich problematisch sein, da sich die Frage stellt, ob - angesichts der völlig freien Rückforderungsmöglichkeit - die Schenkung überhaupt vollzogen ist. Auch lässt ein freies Rücktrittsrecht die pflichtteilsrechtliche Zehn-Jahres-Frist nicht anlaufen. Das hätte zur Konsequenz, dass Pflichtteilsberechtigte (z.B. andere Kinder des Schenkers) nach dem Tod des Schenkers noch pflichtteilsrechtliche Ansprüche in Bezug auf die übertragene Immobilie hätten (sog. Pflichtteilsergänzung).

Es wäre sicherlich auch für das Eltern-Kind-Verhältnis „schwierig“ und nicht gerade förderlich, dem Kind mit der „einen Hand“ etwas zu schenken und gleichzeitig mit der „anderen Hand“ das Geschenk starr festzuhalten, weil es jederzeit und ohne jeglichen Grund zurückverlangt werden könnte.

Sie sollten mit dem Notar und Ihrem Kind gemeinsam erörtern, ob und inwieweit ein Rückforderungsrecht sinnvoll ist. Gegebenenfalls ist im Übergabevertrag ein maßgeschneidertes Rückforderungsrecht zu vereinbaren, in dem die Rückforderungsgründe konkret benannt werden.

Dazu einige Beispiele :

• Veräußerung oder Belastung des Grundstücks ohne Zustimmung des Übergebers
  
  
• Erwerber wird geschäftsunfähig oder ein Betreuer wird für ihn bestellt
  
  
• Versterben des Erwerbers
  
  
• die Ehe des Erwerbers wird aufgelöst, gleich aus welchem Grund 
  
  
• über das Vermögen des Erwerbers wird das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt
  
  
• die Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung über das Grundstück wird angeordnet

Das Rückforderungsrecht sollte im Grundbuch abgesichert werden. Dies geschieht mittels einer Vormerkung (genauer: Rückauflassungsvormerkung)

Was könnte sonst passieren?

Wenn der Beschenkte die Immobilie verkauft und der Käufer (wie wohl zu erwarten) nichts von dem Rückforderungsrecht weiß, dann erwirbt er diese gutgläubig ohne eine etwaige Rückgabeverpflichtung. Kurz: Die Immobilie ist dann weg.

Ist im Grundbuch hingegen eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen, ist ein gutgläubiger Erwerb insoweit nicht möglich. Praktisch wäre es zudem so, dass kein Interessent die Immobilie mit einer derartigen Eintragung überhaupt kaufen würde.

Wenn bei Ihren individuellen Familienverhältnissen ein solches Rücktrittsrecht in Betracht kommen könnte, sollte es unmittelbar im Übergabevertrag und nicht erst später vereinbart werden.

Der BGH hatte im Herbst 2017 einen Fall entschieden, in dem eine Mutter ihrer Tochter eine Eigentumswohnung unter Vorbehalt eines Rücktrittsrechts (u.a. für den Fall der Insolvenz der Tochter) übertragen hatte. Viele Jahre später geschah es dann und die Tochter geriet in Insolvenz. Die Mutter erklärte den Rücktritt vom Vertrag und forderte die Wohnung vom Insolvenzverwalter heraus, was dieser ablehnte. Der BGH hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein solches Rücktrittsrecht für den Insolvenzfall eine Gläubigerbenachteiligung darstellt und unbeachtlich ist.

Im Ergebnis hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass ein Rücktrittsrecht für den Fall der Insolvenz keine Gläubigerbenachteiligung darstellt, wenn das Rücktrittsrecht unmittelbar im Vertrag vereinbart worden ist (BGH, Urteil vom 12.10.2017, IX ZR 288/14 Rn. 22 - 25; BGH, Beschluss vom 13.03.2008, IX ZB 39/05). Ausdrücklich anders, also gläubigerbenachteiligend, ist dies jedoch, wenn „ein Rücktrittsrecht und seine Absicherung für den Insolvenzfall erst nachträglich vereinbart“ werden.

Diese Rechtsprechung ist plausibel. Bei einem schon im Übergabevertrag vorbehaltenen Rücktrittsrecht ist dem Kind zu keinem Zeitpunkt die Immobilie „ohne Belastung“ übertragen worden, sondern war von Anfang an durch den mit einer Rückauflassungsvormerkung gesicherten Rückübertragungsanspruch belastet.

Bei einem Übergabevertrag sollten Sie auch an das Pflichtteilsrecht anderer Personen (z.B. weiterer Kinder) denken und eine entsprechende vertragliche Gestaltung vornehmen.