Gehört Ihnen ein Haus, dann können Sie es frei verkaufen oder verschenken.
Bei einer Eigentumswohnung bedarf es jedoch häufig der Zustimmung des Verwalters.
Dieser Artikel klärt die wichtigsten Fragen.
Inhaltsverzeichnis:
2. Ausgangspunkt ist das Wohnungseigentumsgesetz
3. Wann besteht ein Zustimmungserfordernis?
4. Hilft der Blick in das Grundbuch?
5. Was ist eine "Veräußerung"? Was gilt beim Erbfall?
6. Rechtsfolge einer fehlenden Zustimmung?
7. Wann und wie hat die Zustimmung zu erfolgen?
8. Kann die Zustimmung verweigert werden?
9. Welche Unterlagen benötigt der Zustimmungsberechtigte?
10. Kann eine bereits erteilte Zustimmung widerrufen werden?
11. Wie kann das Zustimmungserfordernis aufgehoben oder geändert werden?
Autor: Heiko Müller
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Familienrecht
Fachanwalt für Erbrecht
Aktualisiert: 17.01.2021
1. Grundsatz
Grundsätzlich kann man über sein Eigentum frei verfügen. Das, was einem gehört, kann man verkaufen, belasten oder verschenken.
Der Verkauf einer Eigentumswohnung kann jedoch davon abhängig sein, dass z.B. der Verwalter der Wohungseigentümergemeinschaft zustimmt. Man spricht dann von einer Verwalterzustimmung.
2. Ausgangspunkt: Wohnungseigentumsgesetz
Ausgangspunkt ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG).
§ 12 Abs. 1 WEG lautet:
„Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.“
Der im Gesetz genannte "Dritte" ist häufig der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Warum gibt es ein solches Zustimmungserfordernis?
Der Gesetzgeber will der Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit geben, das Eindringen störender oder zahlungsunfähiger Personen in die Eigentümergemeinschaft zu verhindern.
3. Wann besteht ein Zustimmungserfordernis?
Eine Zustimmung ist nur erforderlich, wenn ein Zustimmungserfordernis in der sog. Teilungserklärung verankert ist.
Die Teilungserklärung ist die in notarieller Form getroffene Erklärung des Grundstückseigentümers, mit der das Eigentum an dem Grundstück in einzelne Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit dem Sondereigentum an den einzelnen Wohnungen / Räumen verbunden sind. In dieser Erklärung wird typischerweise auch das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander grundlegend geregelt. Dazu würde auch ein Zustimmungserfordernis für den Fall einer Veräußerung gehören.
Steht in der Teilungserklärung nichts zum Thema „Veräußerung“ und „Zustimmung“, kann die Eigentumswohnung frei verkauft werden.
4. Hilft das Grundbuch?
Häufig gibt schon ein Blick ins Grundbuch Klarheit.
Bei der Begründung von Wohnungseigentum und einem in der Teilungserklärung enthaltenen Zustimmungserfordernis muss das Grundbuchamt einen Hinweis auf das Vorhandensein einer solchen Verfügungsbeschränkung eintragen. Dieser wird in der sog. Abteilung II des Grundbuchs vermerkt.
Regelmäßig ist im Wohnungsgrundbuch daher der Hinweis auf ein solches Zustimmungserfordernis eingetragen.
Aber:
Entscheidend ist allein, was die Teilungserklärung dazu enthält. Fehlt also im Grundbuch ein entsprechender Eintrag, besteht nach richtiger Ansicht gleichwohl die in der Teilungserklärung vereinbarte Veräußerungsbeschränkung.
5. Was ist eine "Veräußerung"?
Im Einzellfall muss die Teilungserklärung genau gelesen werden. Denn unter dem gesetzlichen Begriff „Veräußerung“ fällt nicht nur jeder „Verkauf“, sondern auch jede Schenkung.
Beispiel: Eltern möchten ihrem Kind eine Eigentumswohnung im Wege sog. vorweggenommener Erbfolge übertragen. Auch hier kann ein Zustimmungserfordernis bestehen. Der Notar, der den Übertragungsvertrag gestaltet und beurkundet, sollte daher die Teilungserklärung prüfen.
Eine „Veräußerung“ kann also
- entgeltlich (Verkauf) oder
- unentgeltlich (Schenkung)
erfolgen.
Die Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich des Zustimmungserfordernisses sind vielfältig.
Die Teilungserklärung kann ein Zustimmungserfordernis auf Verkäufe beschränken, so dass unentgeltliche Übertragungen (z.B. auf die Kinder) zustimmungsfrei wären. Die Teilungserklärung kann aber auch regeln, dass die Überlassung der Wohnung an einen Dritten zur Benutzung einer Zustimmung bedarf (BGH, Urteil vom 15.06.1962, V ZB 2/62). Dies wäre etwa der Fall, wenn der Eigentümer einer Wohnung z.B. der Lebensgefährtin ein Wohnungsrecht einräumen will.
Ansonsten meint der Begriff „Veräußerung“ nur Rechtsgeschäfte unter Lebenden.
Beim Erbfall muss differenziert werden:
- Gehört die Wohnung zum Nachlass, erwirbt der Erbe automatisch das Eigentum an der Wohnung (§ 1922 I BGB). Ein Zustimmungserfordernis kann hier nicht bestehen, da der gesetzliche Erwerb durch Erbfolge keine „Veräußerung“ ist.
- Hat der Erblasser aber die Wohnung einer bestimmten Person vermacht, so stellt die Erfüllung des Vermächtnisses durch den Erben eine „Veräußerung“ dar und kann somit einer Zustimmung bedürfen.
6. Rechtsfolge einer Fehlenden Zustimmung
Solange die Zustimmung nicht erteilt ist, ist der geschlossene Vertrag schwebend unwirksam. Dies bestimmt § 12 Abs. 3 WEG:
„..., so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.“
Wird die Zustimmung endgültig versagt, sind der Verkauf oder die Übertragung endgültig unwirksam.
7. Wann und wie der Zustimmung
Die Zustimmung kann vor oder nach dem Abschluss des zustimmungsbedürftigen Vertrages (z.B. Kaufvertrag) erklärt werden.
Grundsätzlich ist die Zustimmung formfrei möglich. Da die Zustimmungserklärung dem Grundbuchamt vorzulegen ist und dieses insoweit nur „öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden“ akzeptieren darf, wird die Zustimmung regelmäßig von einem Notar beglaubigt.
8. Kann die Zustimmung verweigert werden?
Ja, aber nur aus einem "wichtigen Grund" (§ 12 Abs. 2 WEG).
Ein wichtiger Grund ist nur dann gegeben, wenn die Person des Erwerbers eine Gefahr für die übrigen Wohnungseigentümer wäre, der Erwerber wegen seiner Person oder seiner wirtschaftlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zugemutet werden kann.
Beispiele für einen wichtigen Grund:
- beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Bordell bei einem reinen Wohngebäude
- Erwerber war früher bereits Mieter im Objekt und hatte Mietschulden
- Erwerber verfügt über kein Einkommen oder Vermögen
Kein wichtiger Grund sind etwa:
- bloße Antipathie
- diskriminierende Umstände wie Geschlecht, Alter etc., sofern keine sachlichen Gründe bestehen.
Der Verwalter muss hinsichtlich eines etwaigen Ablehnungsgrundes keine Nachforschungen betreiben, aber erkennbaren Hinweisen nachgehen.
Sofern kein "wichtiger Grund" für eine Ablehnung besteht, hat der veräußernde Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die Zustimmungserklärung. Der Anspruch kann vom Wohnungseigentümer vor Gericht eingeklagt werden. Eine unberechtigte Ablehnung durch den Verwalter kann zudem zu Schadensersatzansprüchen des Wohnungseigentümers führen.
9. Welche Unterlagen benötigt der Zustimmungsberechtigte?
Der Zustimmungsberechtigte - also in der Regel der Verwalter - muss in die Lage gesetzt werden, das Vorliegen eines wichtigen Grundes zur Verweigerung der Zustimmung prüfen zu können.
Muss er dazu eine vollständige Kopie des Kauf-/Übertragungsvertrages vom Verkäufer/Übergeber erhalten?
Das ist gerade mit Blick auf das Thema "Datenschutz" wohl zu verneinen. Einige Vertragspassagen (gerade bei einem Übergabevertrag) können einen persönlichen Inhalt haben, der nicht offengelegt werden muss. Ebenso ist die Höhe eines Kaufpreises für die Aufgabe des Verwalters, einen wichtigen Grund zu prüfen, irrelevant.
Viele Notare übersenden daher dem Zustimmungsberechtigten nur einen Vertragsauszug.
Anderes kann dann gelten, wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass der vollständige Vertrag vorzulegen ist. (HansOLG Hamburg, Beschluss vom 28.07.2004, 2 Wx 92/98).
Interessant die in diesem Zusammenhang eine aktuelle Entscheidung des BGH (Urteil vom 25.09.2020, V ZR 300/18). Der Fall betraf zwar die Frage, ob der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft verlangen kann, dass ihm der Mietvertrag vorgelegt wird. Der BGH hat sich aber in dem Urteil auch mit der Frage der Zustimmung zum Verkauf auseinandergesetzt (Randnummern 21 ff des Urteils).
Der BGH hierzu:
"Im praktischen Ergebnis liefe die Vorlage des Kaufvertrages im Zusammenhang mit der Zustimmung zur Veräußerung deshalb meist darauf hinaus, den Kaufpreis und andere interne Vereinbarungen des verkaufenden Wohnungseigentümers mit dem Erwerber offen zu legen, auf die es für die Prüfung des Vorliegens oder Fehlens eines wichtigen Grundes für die Versagung der erforderlichen Zustimmung gar nicht ankommt" (Rn. 24).
Nach der Auffassung des BGH kommt es entscheidend auf die Person des Käufers an und ob zu erwarten ist, dass dieser sich an die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft halten wird. Die Vorlage des Kaufvertrages würde - außer hinsichtlich der Angaben zur Person des Käufers - insoweit aber keine Klärung bringen.
Eine Neugier des Verwalters gibt diesem also kein Recht, die Vorlage des Kaufvertrages zu verlangen.
10. Kann die Zustimmung widerrufen werden?
Der BGH hat sich in seinem Beschluss vom 06.12.2018, V ZB 134/17 mit der Frage befasst, ob die von einem Verwalter erklärte Zustimmung von ihm widerrufen werden kann.
In dem Fall war es so, dass mit notariellem Kaufvertrag mehrere Wohnungen an einen Käufer verkauft wurden. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der „Billigung des Verwalters“, also dessen Zustimmung.
Nach der Beurkundung des Kaufvertrages erklärte der Verwalter zunächst seine Zustimmung zur Veräußerung.
Während der Notar weiter mit der Abwicklung des Kaufvertrages befasst war, überlegte es sich der Verwalter anders und widerrief seine Zustimmung.
Das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer mit der Begründung ab, es fehle an der erforderlichen Zustimmung des Verwalters, da diese widerrufen worden ist.
Nach Auffassung des BGH war die Zustimmung hier jedoch wirksam erklärt. Der Widerruf sei, nachdem der Veräußerung zugestimmt wurde, nicht mehr möglich gewesen.
Bei der Zustimmung handelt es sich um eine sog. einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Deren Wirksamkeit ist nach §§ 182 ff BGB zu beurteilen. Nur „bis zur Vornahme des Rechtsgeschäfts“ ist die Zustimmung widerruflich (§ 183 BGB). Mit „Rechtsgeschäft“ ist hier der wirksame Abschluss des Kaufvertrages gemeint. Dass das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Käufer übergeht und der Widerruf kurz vorher erfolgt ist, ändert nach Auffassung des BGH daran nichts.
11. Wie lässt sich das Zustimmungserfordernis aufheben oder ändern?
Wenn die Wohnungseigentümer ein vorhandenes Zustimmungserfordernis aufheben oder ändern wollen, stellt sich die Frage nach dem „WIE“.
Seit Sommer 2007 ist die Aufhebung in vereinfachter Form möglich. Es genügt ein Beschluss mit Stimmenmehrheit (§ 12 IV WEG). Die Teilungserklärung selbst muss also nicht geändert werden.
Nach herrschender Meinung gilt dies (entgegen dem Gesetzeswortlaut in § 12 IV WEG „aufgehoben“) auch für eine bloße Änderung eines Zustimmungserfordernisses.
Es sollte dann noch eine Löschung im Grundbuch veranlasst werden.
Für die Löschung im Grundbuch bedarf es grundsätzlich einer notarieller beglaubigten Bewilligung aller Wohnungseigentümer. Da aber möglicherweise diejenigen Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, eine Bewilligung nicht unterschreiben wollen, gibt es einen zweiten Weg: Es wird über den Aufhebungsbeschluss ein Protokoll gefertigt, das vom Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer (ggf. vom Vorsitzenden/Stellvertreter eines bestellten Verwaltungsbeitrages) zu unterschreiben ist. Die Unterschriften sind von einem Notar zu beglaubigen und es kann dann die Löschung im Grundbuch beantragt werden.
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