Nießbrauch an einer Immobilie

Nießbrauch hat nichts mit "niesen" oder einem Schnupfen zu tun. Der Begriff leitet sich vielmehr von dem frühneuhochdeutschem Wort "Nieß" ab, was soviel bedeutet wie "Benutzung" oder "Genuss". 

Nießbrauch ist - vereinfacht ausgedrückt - das Recht, eine Sache (z.B. eine Immobilie) umfänglich zu „gebrauchen“ und aus dieser den Nutzen zu ziehen.

Stellen Sie sich den Nießbraucher einfach als den „wirtschaftlichen Eigentümer“ der Immobilie vor. 

Bei einer Immobilie wird der Nießbrauch im Grundbuch eingetragen und zwar in der sog. Abteilung II. In der Abteilung I des Grundbuchs ist weiterhin der Eigentümer der Immobilie genannt.

Gesetzlich geregelt ist der Nießbrauch in den §§ 1030 ff BGB.

Der Nießbrauch unterscheidet sich von einem Wohnungsrecht dadurch, dass der Nießbraucher - also der Berechtigte - auch die „Früchte“ ziehen darf. Bei einem Acker wäre dies zum Beispiel das dort angebaute Getreide. Zu den "Früchten" einer Wohn- oder Gewerbeimmobilie gehört die Miete.

Bei einem Wohnungsrecht darf der Wohnungsberechtigte die zum Wohnungsrecht gehörenden Räume zwar zu Wohnzwecken nutzen. Er darf die Wohnung aber nicht vermieten.

Der Nießbraucher darf beides - die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten. 

Das Nießbrauchsrecht findet häufig bei lebzeitigen Übertragungen Anwendung. Er ermöglicht  einen stufenweisen Übergang auf die nächste Generation.

Ähnlich kann z.B. in einem Testament angeordnet werden, dass eine Person das Eigentum an einer  bestimmten Immobilie erhält, eine andere Person an dieser Immobilie einen Nießbrauch. Auch dies erfolgt häufig aus steuerlichen Erwägungen.

In dem obigen Beispiel spricht man von einem Vorbehaltsnießbrauch.

Diese Konstellation wird als Zuwendungsnießbrauch bezeichnet. 

Die Unterscheidung zwischen einem Vorbehalts- und einem Zuwendungsnießbrauch ist insofern erheblich als an jede „Art“ unterschiedliche erbrechtliche und steuerliche Folgen geknüpft sind. 

Nein. Beim Nießbrauch handelt es sich um ein höchstpersönliches Recht. Das Nießbrauchsrecht ist daher nicht übertragbar (§ 1059 BGB) und nicht vererblich (§ 1061 BGB). Es erlischt mit dem Tod des Berechtigten.

Möglich ist jedoch, die Ausübung des Nießbrauchs einem anderen zu überlassen. 

Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, die Sache umzugestalten oder sie wesentlich zu verändern (§ 1037 BGB). 

Das Verbot gilt auch dann, wenn durch die Umgestaltung oder wesentliche Veränderung die Sache wertvoller oder einträglicher wird.

Das Verbot kann nicht mit dinglicher Wirkung abbedungen werden (vgl. etwa OLG München, Beschluss vom 23.09.2011, 34 Wx 311/11).

Möglich ist jedoch, unabhängig vom Nießbrauch eine Umgestaltung oder Veränderung des Grundstücks durch eine schuldrechtliche Vereinbarung zu gestatten. Eine solche Vereinbarung wirkt aber nur zwischen den Vertragsparteien und deren Gesamtrechtsnachfolgern (z.B. Erben). Die Befugnis, ein Gebäude zu errichten, kann zwar grundsätzlich mittels einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 BGB) grundbuchlich abgesichert werden. Fraglich ist aber, ob dies zusätzlich zum Nießbrauch möglich ist.

Der Nießbraucher hat für die Erhaltung der Sache (z.B. der Immobilie) in ihrem „wirtschaftlichen Bestand“ zu sorgen. Er hat auch die gewöhnlichen Unterhaltskosten zu tragen.

Stehen „außergewöhnliche" Arbeiten / Reparaturen an, so ist der Nießbraucher weder verpflichtet, diese ausführen zu lassen noch die Kosten zu tragen. Vielmehr obliegen diese dem Eigentümer. 

Bei erforderlichen werdenden außergewöhnlichen Arbeiten ist der Nießbraucher verpflichtet, dies dem Eigentümer mitzuteilen (§ 1042 BGB).

Achtung: Sehr häufig wird in Übergabeverträgen, bei denen sich der Übergeber einen Nießbrauch vorbehält, abweichend von den dargestellten gesetzlichen Bestimmungen geregelt, dass der Nießbraucher auch die außerordentlichen Lasten sowie Ausbesserungen und Erneuerungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung der Immobilie hinausgehen, trägt. Dann muss z.B. eine neue Heizung vom Nießbraucher bezahlt werden! Vergleiche dazu den nachfolgenden Abschnitt: "Kann von der gesetzlichen Verteilung der Unterhaltung und der Lasten abgewichen werden?".

Der Nießbraucher ist - in Ergänzung zu seiner allgemeinen Erhaltungspflicht - auch verpflichtet, die Sache gegen Brandschaden und sonstige Unfälle zu versichern (§ 1045 BGB).

Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Versicherung einer "ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht". Dies beantwortet sich danach, ob - bei objektiver Betrachtung - ein ordnungsgemäß wirtschaftender Eigentümer die Sache versichern würde. Zu versichern ist der volle Sachwert, d.h. die Versicherungssumme soll zur Wiederherstellung der Sache ausreichend sein. Bei Gebäuden ist somit eine sog. Neuwertversicherung abzuschließen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Versicherungssumme dem Eigentümer zusteht.

Verletzt der Nießbraucher seine Versicherungspflicht, dann ist er dem Eigentümer zum Schadensersatz verpflichtet.

Die regelmäßigen öffentlichen Lasten wie z.B. Grundsteuer, Schornsteinfeger etc. hat der Nießbraucher zu tragen (§ 1047 BGB).

Außerordentliche öffentliche Lasten wie etwa Anlieger- oder Erschließungskosten treffen jedoch den Eigentümer.

Die privatrechtlichen Lasten, also z.B. Zinsen von Grundpfandrechten, hat gleichfalls der Nießbraucher zu tragen, sofern sie zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs bereits bestanden. Spätere Kredite treffen den Nießbraucher nur, wenn er selbst Darlehensnehmer ist.

Der Nießbraucher trägt auch die Kosten der Sachversicherung (§ 1045 BGB).

Ja. Die Verteilung kann anderweitig geregelt werden. Von dieser Möglichkeit wird in der Praxis häufig Gebrauch gemacht.

Es kann z.B. geregelt werden, dass der Nießbraucher weder Kosten und Lasten der Immobilie zu tragen noch für die Erhaltung in seinem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen hat. Man spricht dann von einem Bruttonießbrauch. 

Bei einer solchen Regelung sollten die steuerlichen Folgen beachtet werden.

Es gibt auch Fälle, in denen nur das Eigentum auf eine andere Person übertragen werden soll, ohne dass diese irgendwelche zusätzlichen Belastungen tragen soll. Hier kommt die Vereinbarung eines sog. Nettonießbrauchs in Betracht. Der Übergeber der Immobilie, der sich an dieser einen Nießbrauch vorbehält, übernimmt dann auch die außerordentlichen Lasten, die Tilgung bestehender Verbindlichkeiten sowie die Ausbesserungen und Erneuerungen, die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen. 

Beispiel: Für eine neue Heizung ist dann der Nießbraucher zuständig!

Wenn der Nießbraucher (insbesondere beim Nettonießbrauch) später teure Reparaturen zu bezahlen hat, kann eine Finanzierung erforderlich werden.

Dies sollte schon bei der Übergabe der Immobilie beachtet werden.

Eine Bank wird nur dann einen Kredit gewähren, wenn Sicherheiten zur Verfügung gestellt werden. Regelmäßig wird die Bank ein Grundpfandrecht verlangen, also z.B. eine Grundschuld. Eine Grundschuld kann aber nur vom Eigentümer bestellt werden. Denkbar wäre daher folgende „unschöne“ Situation:

Wäre diese Situation zu verhindern gewesen? Ja. Im Übergabevertrag hätte eine Regelung aufgenommen werden können, wonach der Erwerber als (neuer) Eigentümer gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet ist, auf dessen Verlangen eine Grundschuld zu bestimmten Bedingungen zu bestellen. Wurde dies im Übergabevertrag hingegen nicht vereinbart, hängt es vom „guten Willen“ des Eigentümers ab, ob er ein Grundpfandrecht bestellt oder nicht.

Ein Nießbrauch an einer Immobilie entsteht dadurch, dass der Eigentümer den Grundbesitz im Grundbuch mit einem Nießbrauch zugunsten einer bestimmten Person belastet. Dies bedarf notarieller Form.

Begründet wird ein Nießbrauch regelmäßig im Rahmen eines Übergabevertrages.

Ein Nießbrauch kann aber auch in einem Testament oder Erbvertrag angeordnet werden.

Ein Nießbrauch kann aufschiebend bedingt werden, z.B. auf den Tod des bisherigen Nießbrauchers. Das kommt dann in Betracht, wenn auch der Ehegatte abgesichert werden soll.

Der Nießbrauch erlischt stets mit dem Tod des Nießbrauchers (§ 1061 BGB).

Der Nießbrauch kann von vornherein auflösend befristet oder bedingt bestellt werden. Beispiel: Der Übergeber behält sich an der Immobilie einen Nießbrauch bis zur Vollendung seines 70. Lebensjahres vor.

Schließlich kann der Nießbrauch vorzeitig aufgegeben werden. Sofern auf das Nießbrauchsrecht schlicht verzichtet wird, handelt es sich um eine Schenkung vom Nießbraucher an den Eigentümer. Dies kann diverse rechtliche Konsequenzen haben bis hin zur Schenkungsteuer.

Ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchsrecht wird bei dessen Ende nicht automatisch gelöscht. 

Soll das Nießbrauchsrecht zu Lebzeiten des Nießbrauchers im Grundbuch gelöscht werden, dann bedarf dies 

1. einer notariellen Löschungsbewilligung des Nießbrauchers

2. eines notariellen Löschungsantrages des Eigentümers.

Nach dem Tod des Nießbrauchers genügt die Vorlage der Sterbeurkunde, aber erst nach Ablauf eines Jahres nach dem Tod. Soll das Nießbrauchsrecht vorher gelöscht werden, etwa weil der Eigentümer die Immobilie verkaufen will, dann bedarf vor Ablauf der Jahresfrist einer Löschungsbewilligung der Erben des Nießbrauchers sowie deren Erbnachweises (etwa: Erbschein oder notarielles Testament nebst Eröffnungsprotokoll).

In der Praxis haben sich in Übergabeverträgen sog. Vorlöschungsklauseln bewährt. Diese finden bereits bei der Bestellung des Nießbrauchs Verwendung und ermöglichen nach dem Tod des Nießbrauchers sofort eine Löschung unter Vorlage der Sterbeurkunde - also ohne eine Einhaltung der Jahresfrist.

Ob eine sog. Vorlöschungsklausel besteht, ergibt sich aus der Eintragung im Grundbuch. Steht unmittelbar bei der Eintragung des Nießbrauchs im Grundbuch etwa nachfolgende Formulierung, dann handelt es sich dabei um die erwähnte Vorlöschungsklausel:

"Zur Löschung genügt der Nachweis des Todes des Berechtigten"

Hier muss unterschieden werden zwischen Gläubigern des Eigentümers und denen des Nießbrauchers.

Gläubiger des Eigentümers können auf den Nießbrauch nicht zugreifen. Auch können die Gläubiger z.B. nicht die Miete pfänden, da das Mietverhältnis nicht mit dem Eigentümer, sondern mit dem Nießbraucher besteht.

Jedoch können die Gläubiger des Eigentümers den Grundbesitz einer Zwangsversteigerung zuführen. Das Schicksal des Nießbrauchs hängt dann davon ab, ob der Gläubiger aus einem vorrangigen Recht vorgeht. Dies ergibt sich aus dem Grundbuch und der dortigen Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 BGB).

Steht das Nießbrauchsrecht im Rang vor dem Recht, aus dem der Gläubiger die Zwangsversteigerung betreibt (z.B. aus einer Grundschuld oder einer Zwangssicherungshypothek), so bleibt das Nießbrauchsrecht von dem Zuschlag unberührt. 

Demgegenüber erlischt der Nießbrauch, wenn der Gläubiger des Grundstückseigentümers die Zwangsversteigerung aus einem vorrangigen Recht betreibt (z.B. einer Grundschuld, die schon bei Abschluss des Übergabevertrages bestand und bestehen blieb). Der bisherige Nießbraucher könnte dann im Versteigerungsverfahren einen Wertersatz beanspruchen. Dabei kann er aber - je nach Versteigerungserlös und vorrangigen Rechten - auch „leer“ ausgehen. 

Gläubiger des Nießbrauchers können einzelne Rechte, die sich aus dem Nießbrauch ergeben (z.B. Miete), pfänden. Sogar der Nießbrauch selbst kann gepfändet werden.

Bei den steuerlichen Folgen eines Nießbrauchs muss - wie so häufig im Recht - differenziert werden.

Beim Nießbrauch gibt es etwa den Vorbehaltsnießbrauch sowie den Zuwendungsnießbrauch. Hinsichtlich der Unterhaltung und der Lasten ist zwischen einem Bruttonießbrauch und dem Nettonießbrauch zu unterscheiden.

Zu betrachten sind in diesen Varianten die Ertragsteuer („Einkommensteuer“) und die Erbschaft-/Schenkungsteuer.

Der Nießbraucher, der die Immobilie einfach selbst nutzt, muss dafür keine Ertragsteuer zahlen. Vermietet er die Immobilie oder Teile von dieser, dann erzielt er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die der Steuer unterliegen. Soweit der Nießbraucher Kosten (z.B. für Reparaturen) zu tragen hat, kann er diese steuerlich als Werbungskosten geltend machen. 

Wie sieht es beim Eigentümer aus? Er erzielt - anders als der Nießbraucher - keine Einkünfte aus Vermietung. Folglich hat er insoweit keine Ertragsteuer zu zahlen. Soweit er Kosten hatte, kann er diese - mangels entsprechender Einkünfte - steuerlich nicht geltend machen. Eine Abschreibung kann er somit auch nicht nutzen.

Wenn der Eigentümer der Immobilie einer anderen Person unentgeltlich einen Nießbrauch einräumt (Zuwendungsnießbrauch), dann handelt es sich um eine Schenkung, die der Schenkungsteuer unterliegt. Die Höhe der Steuer hängt maßgeblich von "Wert der Zuwendung" ab und in welchen Verhältnis beide Personen zueinander stehen (z.B. Elternteil - Kind / Ehegatte - Ehegatte).

Bei einem Vorbehaltsnießbrauch wird der Wert des Nießbrauchs vom Wert der übertragenen Immobilie abgezogen, so dass nur noch die Differenz für eine Schenkungsteuer relevant ist.

Der Wert eines Nießbrauchrechts wird maßgeblich von der Lebenserwartung des Berechtigten und den erzielbaren Mieteinkünften (die bei einer Vermietung der Immobilie möglich sind) bestimmt.

Die statistische Lebenserwartung lässt sich der sog. Sterbetafel ablesen. Diese unterscheidet zwischen den Geschlechtern und nennt für jedes Alter eine statistische Lebenserwartung.

Besser ist es jedoch, sich sogleich eine vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlichte Tabelle anzuschauen. Dort wird nicht nur zum Alter die Lebenserwartung genannt, sondern ein weiterer, wichtiger Wert: der Kapitalwert. Dieser Kapitalwert wird für die Berechnung benötigt.

Ein Auszug aus der Tabelle:

Jetzt wird mit nachfolgender Formel gerechnet:

Dazu ein Beispiel: 

An der Berechnung würde sich durch eine Nichtvermietung, also durch eine Selbstnutzung, nichts ändern. Denn die Höhe der erzielbaren Miete bliebe bei monatlich 1.000 EUR.

Droht in der Abwandlung eine Schenkungsteuer?

Als Kind hat S einen Schenkungsteuerfreibetrag i.H.v. 400.000 EUR. Sofern S von seinem Vater in den letzten 10 Jahren keine weiteren Schenkungen erhalten hat, würde jetzt keine Schenkungsteuer anfallen. Denn vom Wert der Immobilie, die V dem S überträgt, wird der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs abgezogen. Die Zuwendung an den S hat damit einen Wert von "nur" 500.000 EUR - 179.748 EUR = 320.252 EUR. Damit wird der Freibetrag unterschritten.

Der Pflichtteil sichert bestimmten Personen (z.B. Ehegatten, Kindern) eine Mindestteilhabe am Nachlass des Verstorbenen zu.

Die Höhe des Pflichtteils beträgt die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB).

Weiter kann ein Pflichtteilsergänzungsanspruch bestehen, der sich auf alle vom Erblasser gemachten Schenkungen bezieht (§ 2325 BGB).

Dazu zwei Beispiele:

Deutlich wird damit der Zweck des Pflichtteilsergänzungsanspruchs: Dem Pflichtteilsberechtigten soll nicht dadurch seine "Mindestteilhabe" genommen werden können, dass der Erblasser zu Lebzeiten seine Vermögenswerte verschenkt.

Die Schenkung, die für den Ergänzungsanspruch maßgeblich ist, schmilzt jedoch über einen Zeitraum von 10 Jahren ab. So ist es in § 2325 Abs. 3 BGB geregelt.

Grundsätzlich ist es daher so, dass Schenkungen, die z.B. vor 15 Jahren erfolgt sind, den Pflichtteil nicht mehr ergänzen. Ist die Schenkung z.B. 5 Jahre vor dem Tod erfolgt, wird sie nur noch zu 50% berücksichtigt. 

Hatte der Erblasser z.B. wenige Monate vor seinem Tod einem Kind an einer Immobilie ein Nießbrauchsrecht (unentgeltlich) eingeräumt, dann handelte es sich um eine Schenkung, die zu einer Pflichtteilsergänzung führt.

War der Nießbrauch früher als vor 10 Jahren bestellt worden, dann scheidet aufgrund der verstrichenen 10-Jahres-Frist eine Pflichtteilsergänzung aus.

Hatte sich der Erblasser z.B. im Rahmen eines Übergabevertrages einen Nießbrauch (für sich selbst) vorbehalten, ist bei der Frist genau aufzupassen. 

Die genannte 10-Jahres-Frist, nach der grundsätzlich keine Pflichtteilsergänzung mehr erfolgen kann, beginnt zwar grundsätzlich mit Vollendung des Eigentumsübergangs, also bei einer Immobilie mit der Umschreibung des Eigentums im Grundbuch.

Hinzukommen muss aber, dass der Schenker nicht nur sein Eigentum an den Beschenkten "verliert", sondern der diesem zugewendete Gegenstand auch wirtschaftlich aus dem Vermögen des Schenkers ausgegliedert worden ist. Der Schenker muss - so formuliert die Rechtsprechung - den "Genuss" der Sache (z.B. der Immobilie) infolge der Schenkung auch tatsächlich entbehren und nicht bloß formal.

Was bedeutet das?

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